Zdarza się, że szukanie mieszkania na wynajem pochłania nas bez reszty. Zależy nam na konkretnej lokalizacji, akceptowalnym czynszu i wysokim standardzie. Jeśli uda nam się znaleźć lokal zgodny z oczekiwaniami, często zapominamy o tym, żeby dokładnie przeanalizować warunki umowy najmu, w tym jej wypowiedzenia. A przecież zakończenie najmu może okazać się nieuniknione, jeśli zmieni się nasza sytuacja życiowa lub zawodowa. Należy pamiętać, że umowa najmu może mieć różny charakter i formę (najem zwykły, okazjonalny, instytucjonalny), a także, pod pewnymi warunkami, może zostać wypowiedziana zarówno przez najemcę, jak i wynajmującego mieszkanie. W artykule przedstawiamy najważniejsze aspekty, którym warto się przyjrzeć nim zdecydujemy się na najpopularniejszy w obrocie, zwykły najem lokalu mieszkalnego.
Okres umowy najmu a wypowiedzenie
Możliwość wypowiedzenia umowy najmu, a także termin wypowiedzenia mogą wynikać zarówno z treści zawartej umowy najmu, jak i z ogólnie obowiązujących przepisów prawa. O tym jakim przepisom będzie podlegać dany najem, a w ślad za tym jego wypowiedzenie, będzie zależeć od charakteru najmu. Właśnie dlatego, najemca powinien zastanowić się, czy interesuje go wynajem długoterminowy, czy szuka mieszkania na określony czas, np. na rok akademicki, w przypadku studentów. Warto jednak mieć świadomość, że umowa najmu na czas określony może być zawarta maksymalnie na 10 lat. Po upływie tego terminu uważa się ją za zawartą na czas nieokreślony.
Wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas określony
Jak sama nazwa wskazuje, umowa najmu zawarta na czas określony, co do zasady wygasa po tym, jak upłynie termin w niej określony. Umowę na czas określony może wypowiedzieć zarówno najemca jak i wynajmujący, o ile przewidziano w niej taką możliwość i określono przyczyny wypowiedzenia (tj. zakup lokalu przez najemcę). Warto mieć na uwadze, że jeśli w umowie nie wskażemy przyczyn, okoliczności jej wypowiedzenia, wówczas nie będzie możliwości jej skutecznego rozwiązania, poza wyjątkami przewidzianymi w ustawie o ochronie praw lokatorów lub sytuacją rozwiązania umowy za zgodną wolą stron.
Wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas nieokreślony
Z racji tego, że taka forma umowy jest dość powszechna nie może w niej zabraknąć zapisu o wypowiedzeniu najmu. Jeśli jednak tak się stanie, najemca może wypowiedzieć umowę w każdym momencie przy zachowaniu trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia (powołując się na art. 673 KC). Zgoła inaczej przedstawia się sytuacja wynajmującego, który może wypowiedzieć zwykłą umowę najmu, zawartą na czas nieokreślony, tylko w przypadkach określonych w ustawie o ochronie praw lokatorów (art. 11 ustawy). Ustawa ta reguluje prawa i obowiązki obu stron — najemcy i wynajmującego.
Kiedy wynajmujący może wypowiedzieć umowę
Jak czytamy w artykule 11 ustawy o ochronie praw lokatorów: wynajmujący może wypowiedzieć umowę nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jednak musi mieć ku temu ważne powody. Wszystkie przypadki wymienione zostały w ustawie i dotyczą głównie zaniedbań lub celowego działania najemcy, które szkodzą interesom wynajmującego. O czym mowa? Mamy tu na myśli między innymi sytuacje, w których:
najemca zalega z płatnością za okres 3 pełnych okresów płatności (zazwyczaj miesięcy), mimo uprzedniego pisemnego upomnienia z dodatkowym terminem do zapłaty,
- lokator niszczy mieszkanie lub użytkuje je niezgodnie z umową,
- najemca nie przestrzega zasad ustalonych przez administrację lub wspólnotę mieszkaniową (np. hałasuje, nie przestrzega ciszy nocnej),
- najemca podnajmuje mieszkanie bez zgody wynajmującego,
- budynek, w którym znajduje się lokal nadaje się do rozbiórki,
- lub konieczny jest jego gruntowny remont (w takim wypadku koszt lokalu zamiennego ponosi wynajmujący)
- a także w innych przypadkach i na zasadach określonych w ustawie.
Warto pamiętać, że nie każda szkoda spowodowana przez lokatora musi skutkować wypowiedzeniem umowy najmu jednak szkodę należy zgłosić od razu po zdarzeniu. W takich sytuacjach koszty zazwyczaj ponosi najemca. Odpowiednie zapisy często można znaleźć w umowie. Na szczęście można się zabezpieczyć przed finansowymi konsekwencjami takich zdarzeń. W jaki sposób? Wykupując ubezpieczenie OC lokatora. Należy jednak pamiętać, że ubezpieczenie nie zadziała zawsze, ze względu na tzw. wyłączenia odpowiedzialności ubezpieczyciela.
O czym jeszcze należy pamiętać? Dla określonych grup np. rodziny z dzieckiem, niepełnosprawni czy kobiety w ciąży, przepisy przewidują dodatkową ochronę lokatorów przed tzw. eksmisją „na bruk”.
Kiedy najemca może wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym
Warto wiedzieć, że najemca może wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym, jeśli ma ku temu ważne powody, związane z wadą lokalu, która uniemożliwia jego użytkowanie albo zagraża życiu lub zdrowiu najemcy. Zgodnie z art. 664 ust. 2 i 3 KC:
„2. Jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.
3. Roszczenie o obniżenie czynszu z powodu wad rzeczy najętej, jak również uprawnienie do niezwłocznego wypowiedzenia najmu nie przysługuje najemcy, jeżeli w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.”
W innych wypadkach lokatora obowiązuje okres wypowiedzenia zawarty w umowie najmu lub, gdy brak odpowiedniego zapisu w umowie, zgodnie z terminami ustawowymi (art. 673 KC).
Jak napisać wypowiedzenie umowy najmu
W internecie można znaleźć obecnie gotowe wzory wypowiedzenia umowy najmu. Zanim jednak zdecydujemy się na jeden z nich, należy sprawdzić, jakie elementy powinien zawierać taki dokument. Najważniejsze z nich to:
- dane przedmiotu umowy, tj. lokalu,
- miejscowość i datę[ sporządzenia dokumentu,
- podstawę i przyczynę wypowiedzenia,
- termin wygaśnięcia umowy oraz termin wypowiedzenia,
- własnoręczny podpis wypowiadającego umowę.
Wypowiedzenie umowy najmu — podsumowanie
Wynajmując mieszkanie, warto przewidzieć wszystkie możliwe scenariusze i możliwości. Tę zasadę powinien wziąć sobie do serca zarówno najemca, jak i wynajmujący. Może się bowiem okazać, że lokator, który na pierwszy rzut oka wydawał się spokojny, będzie organizował imprezy do białego rana w środku tygodnia. Z kolei mieszkanie, które wyglądało na gotowe do zamieszkania, może mieć ukryte wady, które uniemożliwiają korzystanie z niego. To oczywiście ten najczarniejszy scenariusz. Czasem jednak powody są bardziej prozaiczne, np. zmiana pracy i wyprowadzka do innego miasta. Pamiętajmy, że niezależnie od tego czy przewidzieliśmy wszystkie możliwe scenariusze czy też nie, zawsze istnieje alternatywne wyjście tj. rozwiązanie umowy za porozumieniem stron, które najczęściej pozwoli uniknąć wielu problemów każdej ze stron.