Kupując ubezpieczenie nieruchomości, konieczne jest wskazanie sumy ubezpieczenia, która powinna odpowiadać wartości domu lub mieszkania. Unikniesz w ten sposób ryzyka niedoubezpieczenia lub nadubezpieczenia. Sprawdź, jak obliczyć wartość nieruchomości do ubezpieczenia i poznaj kluczowe pojęcia związane z tym zagadnieniem.
Wartość nieruchomości a suma ubezpieczenia nieruchomości
Suma ubezpieczenia nieruchomości to maksymalna kwota, jaką ubezpieczyciel zobowiązuje się wypłacić w przypadku zaistnienia szkody objętej ochroną. Jest to wartość, na którą oszacowałeś/aś swoją nieruchomość i która została zaakceptowana przez ubezpieczyciela przy zawieraniu umowy ubezpieczenia. Suma ta powinna odpowiadać realnej wartości nieruchomości, abyś w razie szkody, np. pożaru czy zalania, mógł/mogła otrzymać odszkodowanie, które pozwoli na pokrycie kosztów naprawy lub odbudowy. Zbyt niska suma ubezpieczenia może skutkować niedostatecznym odszkodowaniem, podczas gdy zbyt wysoka może prowadzić do ponoszenia nadmiernych kosztów ubezpieczenia. Suma ubezpieczenia nieruchomości powinna odpowiadać jej wartości rynkowej (w przypadku mieszkań) lub wartości odtworzeniowej (w przypadku domów, których wiek nie przekracza 50 lat).
Wartość rynkowa a wartość odtworzeniowa nieruchomości
Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa nieruchomości to dwa różne pojęcia, które są istotne przy ocenie wartości nieruchomości, szczególnie w kontekście ubezpieczenia.
Wartość rynkowa nieruchomości to kwota, którą potencjalny nabywca jest gotów zapłacić za daną nieruchomość na wolnym rynku, przy założeniu, że transakcja jest dokonywana dobrowolnie i nie ma presji ze strony sprzedającego ani kupującego. Wartość ta jest uzależniona od różnych czynników, takich jak lokalizacja, popyt na rynku, stan techniczny nieruchomości oraz ogólna sytuacja gospodarcza. Wartość rynkowa powinna odzwierciedlać rzeczywiste warunki rynkowe w danym momencie.
Wartość odtworzeniowa to kwota, która byłaby potrzebna do odbudowy lub przywrócenia nieruchomości do jej pierwotnego stanu w przypadku zniszczenia lub uszkodzenia. Wartość ta uwzględnia koszty materiałów budowlanych, robocizny, a także ewentualne koszty związane z odbudową zgodnie z obowiązującymi przepisami budowlanymi. Wartość odtworzeniowa nie uwzględnia wartości gruntu, na którym nieruchomość się znajduje, ale koncentruje się na samej strukturze budynku
Różnice między tymi pojęciami polegają na tym, że wartość rynkowa może być wyższa lub niższa od wartości odtworzeniowej, w zależności od lokalizacji nieruchomości i warunków rynkowych. Wartość rynkowa jest zorientowana na to, ile ktoś jest skłonny zapłacić za nieruchomość. Natomiast wartość odtworzeniowa odnosi się do kosztów przywrócenia nieruchomości do jej pierwotnego stanu. W praktyce, w kontekście ubezpieczenia, wartość odtworzeniowa jest często brana pod uwagę przy ustalaniu sumy ubezpieczenia, ponieważ ma na celu pokrycie kosztów odbudowy nieruchomości po ewentualnej szkodzie.
Jak obliczyć wartość nieruchomości do ubezpieczenia?
Jak dokonać wyceny nieruchomości? Od czego zacząć? Oto kilka praktycznych wskazówek.
Ustal, co należy wycenić
Wycenie podlega to wszystko, co planujesz ubezpieczyć. Mogą być to jedynie mury i elementy stałe (wyposażenie nieruchomości w zabudowie). Jeśli planujesz rozszerzyć ubezpieczenie o ruchomości domowe również musisz oszacować ich wartość. Mogą to być np. sprzęt elektroniczny, biżuteria, rowery.
Oszacuj wartość nieruchomości i ubezpieczanych przedmiotów
Jak już wspominaliśmy, na wartość nieruchomości wpływa wiele czynników, takich jak jej lokalizacja, powierzchnia, rodzaj nieruchomości i jej standard. Teoretycznie możesz sugerować się wartością domu lub mieszkania zbliżonego pod tym względem do Twojego. Najlepiej jednak oszacować wartość nieruchomości, korzystając z Rejestru Cen i Wartości Nieruchomości (RCiWN) – jest to rejestr publiczny prowadzony przez starostę. Zawiera dane dotyczące cen nieruchomości określonych w aktach notarialnych oraz wartości nieruchomości określonych przez rzeczoznawców majątkowych w operatach szacunkowych, których wyciągi przekazywane są do ewidencji gruntów i budynków. Udostępnianie informacji z rejestru cen nieruchomości odbywa się z wykorzystaniem usług sieciowych i portali internetowych lub wyciągów w postaci papierowej. Co za tym idzie, dokumenty można otrzymać w formie papierowej bądź elektronicznej – zgodnie z treścią złożonego wniosku. W celu oszacowania wartości ubezpieczonych przedmiotów pomocne mogą okazać się natomiast paragony, a w przypadku kosztownego mienia – wycena rzeczoznawcy.
Rejestr Cen i Wartości Nieruchomości – jak uzyskać z niego dane
W celu uzyskania danych z rejestru cen nieruchomości, musisz zgłosić się do właściwej miejscowo jednostki organizacyjnej (urząd gminy, urząd miasta) i złożyć stosowny wniosek na urzędowym formularzu P oraz formularzu P5 wraz z załącznikami. Wypełniając wniosek, należy wskazać cel pobrania materiałów (tzn. dla potrzeb własnych niezwiązanych z działalnością gospodarczą, bez prawa publikacji w sieci Internet; w celu wykonania wyceny nieruchomości – rzeczoznawcom majątkowym; dla dowolnych potrzeb; w celu kolejnego udostępnienia zbiorów danych dotyczących sieci uzbrojenia terenu), a także wybrany sposób udostępnienia materiałów. Niektórym podmiotom przysługuje możliwość nieodpłatnego uzyskania materiałów z rejestru cen nieruchomości – na przykład jednostkom oświaty na cele edukacyjne. W formularzu koniecznie uwzględnij parametry, jakim mają odpowiadać dane z rejestru cen nieruchomości, których dotyczy wniosek. Możesz również podać dodatkowe kryteria dotyczące nieruchomości albo wskazać konkretne identyfikatory transakcji lub nieruchomości. Następnie organ wyceni zamówienie, wyda tzw. dokument obliczenia opłaty i wezwie Cię do zapłaty odpowiedniej kwoty. Dopiero po jej uiszczeniu otrzymasz zamówione materiały wraz z licencją określająca zakres uprawnień do wykorzystania udostępnionych zasobów. Czas oczekiwania na rozpoznanie wniosku wynosi nie więcej niż 30 dni. W przypadku sporu dotyczącego wysokości opłaty albo zakresu udostępnionych materiałów, przysługuje Ci tryb odwoławczy.
Profesjonalne wyceny wartości nieruchomości
Opisane powyżej sposoby obliczenia wartości nieruchomości sprawdzą się na własny użytek. Profesjonalną wyceną wartości domu lub mieszkania zajmują się natomiast rzeczoznawcy majątkowi z uprawnieniami. Wyłącznie taka wycena może być podstawą dochodzenia swoich roszczeń w sądzie w przypadku jakiegokolwiek sporu, np. z ubezpieczycielem. Rzeczoznawca majątkowy może również sporządzać opracowania i ekspertyzy. Opracowania i ekspertyzy mogą dotyczyć:
- rynku nieruchomości oraz doradztwa w zakresie tego rynku,
- efektywności inwestowania w nieruchomości i ich rozwoju,
- skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych,
- oznaczania przedmiotu odrębnej własności lokali,
- bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości,
- określania wartości nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora,
- wyceny nieruchomości zaliczanych do inwestycji w rozumieniu przepisów o rachunkowości,
- wyceny nieruchomości jako środków trwałych jednostek w rozumieniu ustawy o rachunkowości.
Jak obliczyć wartość nieruchomości do ubezpieczenia – podsumowanie
Poprawne obliczenie wartości nieruchomości jest kluczowe przy późniejszej wypłacie odszkodowania. Jeśli podana kwota będzie zaniżona i dojedzie do niedoubezpieczenia, pieniądze z ubezpieczenia nie pokryją poniesionych strat. Z kolei, jeśli wartość zostanie zawyżona, narazisz się na niepotrzebne koszty, płacąc wyższą składkę. Nie przełoży się ona jednak na wyższe odszkodowanie. Przed wypłatą zadośćuczynienia, ubezpieczyciel sprawdza bowiem rynkową wartość Twojego mieszkania lub domu.
