Kupujesz działkę? Planujesz inwestycję? Sprawdź, czy działka budowlana to działka ewidencyjna, by uniknąć problemów i by wszystko odbyło się zgodnie z prawem.
Działka ewidencyjna – definicja
Co to jest działka ewidencyjna? Działka ewidencyjna to podstawowa jednostka podziału przestrzennego w ewidencji gruntów i budynków. Zgodnie z § 7 ust. 1 Rozporządzenia Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 27 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków: „Działkę ewidencyjną stanowi ciągły obszar gruntu, położony w granicach jednego obrębu ewidencyjnego, jednorodny pod względem prawnym, wydzielony z otoczenia za pomocą granic działek ewidencyjnych". Źródło: Lex
To oznacza, że działka ewidencyjna jest nieprzerwanym (ciągłym) obszarem ziemi, który znajduje się w obrębie jednego obszaru ewidencyjnego (obrębu). Jest ona jednorodna pod względem prawnym, tzn. cały jej obszar podlega tym samym prawom własności lub użytkowania. Granice takiej działki są wyraźnie określone i oddzielają ją od sąsiednich działek ewidencyjnych. Taka precyzyjna definicja jest kluczowa dla celów geodezyjnych, katastralnych oraz planowania przestrzennego, zapewniając jasność w kwestiach własności i zarządzania gruntami.
Działka budowlana – definicja
Co nazywamy działką budowlaną? Co to znaczy, że działka jest budowlana?Działka budowlana to termin definiowany w polskim prawie na różne sposoby, w zależności od kontekstu legislacyjnego. Zgodnie z art. 2 pkt 12 Ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
„Ilekroć w ustawie jest mowa o działce budowlanej – należy przez to rozumieć nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego".
Natomiast art. 4 pkt 3a Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami definiuje działkę budowlaną jako:
„Zabudowaną działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce”.
Pierwsza definicja, zawarta w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, odnosi się do działki przeznaczonej pod zabudowę, niezależnie od tego, czy jest ona aktualnie zabudowana. Podkreśla ona wymagania dotyczące parametrów działki, takie jak:
- wielkość i cechy geometryczne – działka musi mieć odpowiednią powierzchnię i kształt, umożliwiające realizację planowanej zabudowy zgodnie z przepisami,
- dostęp do drogi publicznej – działka powinna mieć bezpośredni lub zapewniony prawnie dostęp do drogi publicznej, co jest kluczowe dla komunikacji i infrastruktury,
- wyposażenie w infrastrukturę techniczną – obecność lub możliwość podłączenia do niezbędnych mediów, takich jak woda, energia elektryczna, gaz czy kanalizacja.
Druga definicja, z ustawy o gospodarce nieruchomościami, dotyczy już zabudowanej działki gruntu. Kładzie nacisk na to, aby parametry działki umożliwiały prawidłowe i racjonalne korzystanie z istniejących na niej budynków i urządzeń. Oznacza to, że działka powinna być tak zorganizowana i wyposażona, aby użytkowanie znajdujących się na niej obiektów było funkcjonalne i zgodne z przeznaczeniem.
Podsumowując, choć obie definicje dotyczą działek związanych z zabudową, różnią się one kontekstem:
- ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym odnosi się do działek przeznaczonych pod zabudowę, niezależnie od ich obecnego stanu zagospodarowania,
- ustawa o gospodarce nieruchomościami dotyczy działek już zabudowanych, kładąc nacisk na ich funkcjonalność i odpowiednie wyposażenie w infrastrukturę.
Czy działka budowlana to działka ewidencyjna
Kiedy znamy już definicje obu działek, czas wyjaśnić, czym się one różnią:
- działka ewidencyjna – to podstawowa jednostka podziału terenu w ewidencji gruntów i budynków (EGiB). Każda działka ewidencyjna ma swój numer i określone granice, ale jej przeznaczenie może być różne – rolnicze, leśne, budowlane, rekreacyjne itp.
- działka budowlana – to działka, na której można prowadzić zabudowę zgodnie z przepisami prawa budowlanego. Musi spełniać określone wymogi dotyczące dostępu do drogi publicznej, uzbrojenia w media oraz zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub warunkami zabudowy.
Działka budowlana a działka ewidencyjna – dlaczego warto je rozróżniać
Wiedza na temat tego, co to jest działka ewidencyjna, a czym budowlana, przydaje się w takich sytuacjach jak choćby:
- zakup działki – jeśli planujesz zakup działki pod budowę domu, musisz sprawdzić, czy jest to faktycznie działka budowlana, a nie np. rolna czy leśna.
- pozwolenie na budowę – tylko działka budowlana umożliwia uzyskanie pozwolenia na budowę. Jeśli masz działkę ewidencyjną, ale nie jest ona budowlana, musisz przeprowadzić procedurę zmiany przeznaczenia.
- podział nieruchomości – jedna działka ewidencyjna może obejmować kilka działek budowlanych lub na odwrót – jedna działka budowlana może składać się z kilku działek ewidencyjnych. Ma to znaczenie np. przy sprzedaży części nieruchomości.
- planowanie inwestycji – deweloperzy, inwestorzy i właściciele działek muszą wiedzieć, czy dana nieruchomość nadaje się pod zabudowę, aby uniknąć problemów prawnych i finansowych.
Czy działka budowlana może się składać z kilku działek
Tak, działka budowlana może składać się z kilku działek ewidencyjnych, pod warunkiem że stanowią one spójny obszar spełniający wymagania prawne dotyczące nieruchomości budowlanych. Działka budowlana to niekoniecznie pojedyncza działka ewidencyjna, ale może składać się z kilku działek ewidencyjnych, jeśli łącznie spełniają warunki określone w ustawie. Ważne jest, by całość nieruchomości miała spójne przeznaczenie, odpowiedni dostęp do drogi publicznej i była zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub decyzją o warunkach zabudowy. Pod względem prawnym działki ewidencyjne mogą tworzyć jedną nieruchomość gruntową, jeśli należą do jednego właściciela i są objęte jednym prawem własności. Ma to praktyczne zastosowanie w przypadku:
- pozwolenia na budowę – jeśli nieruchomość składa się z kilku działek ewidencyjnych, wszystkie muszą spełniać warunki wymagane dla działki budowlanej,
- podziałów i scalania działek – jeśli inwestor posiada kilka działek ewidencyjnych i chce je scalić w jedną działkę budowlaną, konieczne może być przeprowadzenie procedury scalania i podziału nieruchomości zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami,
- podatek od nieruchomości – działki ewidencyjne mogą być opodatkowane oddzielnie, ale w przypadku scalania w jedną nieruchomość budowlaną może dojść do zmiany podstawy opodatkowania.
Jak już wspominaliśmy, działka budowlana nie jest równoznaczna z działką ewidencyjną. Może obejmować kilka działek ewidencyjnych, jeśli stanowią funkcjonalnie i prawnie jednolity teren przeznaczony pod zabudowę. Kluczowe jest spełnienie warunków dotyczących dostępu do drogi, infrastruktury oraz zgodności z przepisami miejscowego zagospodarowania.
Czy działka budowlana to działka ewidencyjna – podsumowanie
Działka budowlana i działka ewidencyjna to pojęcia, które nie są tożsame. Znajomość tej różnicy jest kluczowa, jeśli planujesz kupić nieruchomość, uzyskiwać pozwolenie na budowę i planujesz inwestycję. Zanim zdecydujesz się na budowę, koniecznie sprawdź status działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub uzyskaj warunki zabudowy.