Akt notarialny mieszkania jest niezbędny w przypadku zakupu lub sprzedaży nieruchomości, a także w czasie spisywania testamentu. Jaką moc ma akt notarialny? Jak wygląda? Z czego się składa? Ile kosztuje akt notarialny? Na co zwrócić uwagę przy jego sporządzaniu? Oto odpowiedzi na najczęstsze pytania związane z tym dokumentem.
Akt notarialny mieszkania – co to takiego
Akt notarialny mieszkania to dokument sporządzany przez notariusza, który jest konieczny przy zawieraniu wielu umów związanych z nieruchomościami, np. kupna, sprzedaży czy darowizny mieszkania. Czy akt notarialny jest dokumentem urzędowym? Zgodnie z art. 92 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie (Dz.U. 1991 nr 22 poz. 91), akt notarialny ma charakter dokumentu urzędowego, co oznacza, że stanowi on pełny dowód tego, co zostało w nim oświadczone, o ile nie zostanie udowodnione inaczej.
Jak wygląda akt notarialny mieszkania i co zawiera?
Akt notarialny sporządzony jest na specjalnym papierze i opatrzony pieczęcią notarialną oraz podpisem notariusza. Składa się z kilku kluczowych elementów, zgodnie z art. 92 § 1 Prawa o notariacie:
- data i miejsce sporządzenia.
- dane stron – imiona, nazwiska, adresy, PESEL, NIP lub KRS (jeśli stroną jest osoba prawna),
- opis nieruchomości – dokładne dane o nieruchomości, w tym numer księgi wieczystej,
- oświadczenia stron – dokładne warunki umowy, w tym kwota transakcji, sposób płatności, itp.
- podpisy stron oraz notariusza,
- wzmianka o zapłaconym podatku lub opłatach związanych z transakcją.
Skąd wziąć akt notarialny mieszkania i kto go sporządza?
Akt notarialny może być sporządzony wyłącznie przez notariusza, który działa w oparciu o Prawo o notariacie. Po sporządzeniu aktu, notariusz przekazuje jego oryginał do sądu rejestrowego (np. do ksiąg wieczystych), a strony otrzymują wypisy aktu. W razie potrzeby można uzyskać dodatkowy wypis, składając odpowiedni wniosek do notariusza.
Co trzeba wiedzieć przed podpisaniem aktu notarialnego?
Przed podpisaniem aktu notarialnego należy dokładnie zapoznać się z jego treścią. Notariusz ma obowiązek przeczytać dokument na głos przed podpisaniem i wyjaśnić wszelkie wątpliwości (art. 80 § 2 Prawa o notariacie). Należy też pamiętać o dostarczeniu wszystkich niezbędnych dokumentów (o tym poniżej), a także o uregulowaniu kwestii finansowych, takich jak zapłata podatków czy opłaty notarialnej.
Akt notarialny kupna mieszkania – jakie dokumenty ze sobą zabrać?
Kupujący powinien zabrać:
- dowód tożsamości,
- zaświadczenie o nadanym numerze PESEL (jeśli numer ten nie jest podany na dowodzie osobistym),
- zaświadczenie z banku (w przypadku zakupu za pomocą kredytu), potwierdzające udzielenie kredytu oraz jego warunki,
- wniosek o wpis do księgi wieczystej nowego właściciela (może go sporządzić notariusz).
Sprzedający powinien zabrać:
- dowód tożsamości,
- dokument potwierdzający własność nieruchomości (np. wcześniejszy akt notarialny, orzeczenie sądu, akt dziedziczenia),
- odpis z księgi wieczystej nieruchomości,
- zaświadczenie z Urzędu Skarbowego o uregulowaniu podatków (jeśli jest wymagane),
- wypis z rejestru gruntów lub inny dokument potwierdzający stan prawny nieruchomości.
Czego może dotyczyć akt notarialny?
Akt notarialny dotyczący mieszkania może obejmować różne czynności prawne związane z obrotem nieruchomościami, takie jak: sprzedaż, darowizna, zamiana, ustanowienie służebności, ustanowienie hipoteki czy podpisanie umowy dożywocia.
Co można zawrzeć w akcie notarialnym?
W akcie notarialnym można zawrzeć wszelkie postanowienia zgodne z prawem. Ważne, aby oświadczenia stron były wyrażone w sposób jasny i jednoznaczny. Akt może dotyczyć zarówno przeniesienia własności, jak i ustanowienia różnych praw na nieruchomości (np. służebności czy hipoteki).
Jaką moc ma akt notarialny?
Zgodnie z art. 92 § 1 Prawa o notariacie, akt notarialny ma moc dokumentu urzędowego i stanowi pełny dowód na to, co zostało w nim oświadczone. Oznacza to, że jeżeli akt nie zostanie podważony w sądzie, uznaje się go za dokument zgodny z rzeczywistością.
Do czego jest potrzebny akt notarialny mieszkania?
Akt notarialny jest konieczny do przeniesienia własności nieruchomości. Bez jego sporządzenia umowa sprzedaży mieszkania byłaby nieważna (art. 158 Kodeksu cywilnego). Jest również wymagany w innych transakcjach dotyczących nieruchomości, takich jak darowizna, zamiana, czy ustanowienie hipoteki.
Czy akt notarialny potwierdza własność?
Tak, akt notarialny potwierdza przeniesienie własności nieruchomości. Jednak rzeczywiste przeniesienie własności następuje w momencie wpisu do księgi wieczystej, co zwykle jest dokonane na podstawie aktu notarialnego.
Ile się płaci za akt notarialny? Akt notarialny mieszkania – koszt
Koszt sporządzenia aktu notarialnego jest uzależniony od wartości transakcji oraz ustawy o taksie notarialnej. Maksymalna wysokość taksy notarialnej jest określona w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Do kosztów należy także doliczyć opłaty sądowe oraz podatki (np. podatek od czynności cywilnoprawnych).
Czy akt notarialny jest obowiązkowy?
Tak, akt notarialny jest obowiązkowy w przypadku każdej umowy przenoszącej własność nieruchomości (art. 158 Kodeksu cywilnego). Bez niego umowa taka jest nieważna.
Co jest ważniejsze: księga wieczysta czy akt notarialny?
W kontekście nieruchomości, zarówno księga wieczysta, jak i akt notarialny pełnią kluczowe role, ale mają różne funkcje i znaczenie:
Księga wieczysta to publiczny rejestr prowadzony przez sądy rejonowe, który zawiera informacje o stanie prawnym nieruchomości. Księga wieczysta jest dokumentem publicznym, a jej wpisy są objęte domniemaniem prawdziwości (tzw. zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych). Oznacza to, że jeśli ktoś nabywa nieruchomość w zaufaniu do stanu ujawnionego w księdze, jest chroniony przed ewentualnymi roszczeniami osób, których prawa nie zostały wpisane do księgi. Dlatego to księga wieczysta jest podstawowym dokumentem potwierdzającym stan prawny nieruchomości.
Akt notarialny to natomiast dokument, który sporządza notariusz i który jest dowodem przeprowadzenia transakcji. Na przykład, umowa kupna-sprzedaży nieruchomości musi być zawarta w formie aktu notarialnego, by była ważna. Akt notarialny potwierdza zgodną wolę stron co do przejścia własności nieruchomości i służy jako podstawa do wpisu w księdze wieczystej. Ważniejsze jest więc uzyskanie wpisu w księdze wieczystej, ponieważ to on ostatecznie decyduje o stanie prawnym nieruchomości. Akt notarialny jest jednak kluczowy, ponieważ bez niego nie można dokonać wpisu.
Czy akt notarialny jest aktem własności?
Akt notarialny nie jest sam w sobie aktem własności. Jest to dokument potwierdzający zawarcie umowy przeniesienia własności, ale rzeczywiste przeniesienie prawa własności nieruchomości następuje dopiero po dokonaniu wpisu do księgi wieczystej. Akt notarialny jest więc dowodem na to, że strony zawarły umowę sprzedaży, darowizny lub inną, lecz pełne potwierdzenie prawa własności następuje po wpisie do księgi wieczystej, która ma domniemanie prawdziwości zgodnie z art. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.
Komu można pokazać akt notarialny?
Akt notarialny można okazać osobom, instytucjom lub urzędom, które mają prawo lub potrzebę wglądu w ten dokument. Najczęściej są to:
- banki – w przypadku ubiegania się o kredyt hipoteczny lub inne zobowiązania finansowe,
- urzędy skarbowe – do celów podatkowych, szczególnie przy rozliczeniach związanych z podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC),
- sądy – w przypadku sporów dotyczących nieruchomości lub praw majątkowych,
- notariusze – w sytuacji dalszych transakcji dotyczących nieruchomości (np. sprzedaż kolejna),
- potencjalni kupujący – jeżeli jesteś sprzedającym i chcesz udokumentować prawo własności.
Warto pamiętać, że akt notarialny jest dokumentem prywatnym i wgląd w niego powinny mieć tylko osoby lub instytucje związane z transakcją. Udostępnianie go osobom postronnym może naruszać Twoje prywatne interesy.
Akt notarialny jest niezbędny do przeniesienia własności, ale to wpis w księdze wieczystej ostatecznie potwierdza prawo własności. Zatem oba dokumenty są równie ważne i pełnią różne funkcje. Księga wieczysta jest źródłem informacji o stanie prawnym nieruchomości, a akt notarialny dowodem na dokonanie transakcji.
Ile uprawomocnia się akt notarialny? Kiedy akt notarialny nabiera mocy prawnej?
Akt notarialny nabiera mocy prawnej natychmiast po jego podpisaniu, ale rzeczywiste przeniesienie własności nieruchomości następuje dopiero po dokonaniu wpisu do księgi wieczystej.
Czy akt notarialny można podważyć?
Tak, istnieje możliwość podważenia aktu notarialnego, jednak jest to proces skomplikowany i wymaga wykazania, że akt został sporządzony niezgodnie z przepisami prawa lub że strony działały pod wpływem błędu czy przymusu.
