Chcesz przepisać mieszkanie na dziecko lub innego bliskiego członka rodziny? Zastanawiasz się, jak wyglądają formalności? Ile trzeba zapłacić u notariusza za przepisanie mieszkania? Czy po przepisaniu mieszkania trzeba płacić podatek? Sprawdź, jakie są możliwości jak uniknąć dodatkowych kosztów.
Mieszkanie własnościowe a mieszkanie spółdzielcze własnościowe – jaka jest różnica
Mieszkanie własnościowe to nieruchomość, której właściciel posiada pełne prawo własności. Oznacza to, że:
- jest wpisany jako właściciel w księdze wieczystej,
- może dowolnie rozporządzać mieszkaniem – sprzedać, wynająć, darować czy przekazać w spadku,
- właściciel ma udział w gruncie, na którym stoi budynek,
- może ustanowić hipotekę na nieruchomości, np. przy zaciąganiu kredytu hipotecznego.
Mieszkanie spółdzielcze własnościowe różni się od pełnej własności, ponieważ:
- nie jest przypisane do konkretnej osoby w księdze wieczystej, lecz do spółdzielni mieszkaniowej.
- właściciel posiada tzw. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, co oznacza, że może nim dysponować (sprzedać, wynająć, odziedziczyć), ale samo mieszkanie formalnie należy do spółdzielni,
- nie ma bezpośredniego udziału w gruncie, a tylko prawo do korzystania z lokalu.
- można je obciążyć hipoteką, ale wiąże się to z dodatkowymi formalnościami.
Przepisanie mieszkania własnościowego – w jakiej formie
Przepisanie mieszkania własnościowego może nastąpić na kilka sposobów, w zależności od intencji właściciela i sytuacji prawnej. Najczęściej stosowane rozwiązania to:
Umowa o dożywocie
Jest to forma przekazania mieszkania w zamian za zapewnienie dożywotniej opieki.
Charakterystyka:
- Umowa musi być sporządzona w formie aktu notarialnego.
- Właściciel (zbywca) przekazuje nieruchomość nabywcy (zazwyczaj osobie bliskiej), a w zamian otrzymuje gwarancję utrzymania, opieki i pomocy aż do śmierci.
- Nowy właściciel może być zobowiązany do zapewnienia mieszkania, wyżywienia, pomocy medycznej oraz pokrycia kosztów pochówku.
- Umowa ta jest trudniejsza do rozwiązania niż darowizna.
Zalety:
- Daje pewność dożywotniego utrzymania.
- Nie podlega zachowkowi (spadkobiercy pominięci w testamencie nie mogą się domagać części majątku).
Wady:
- Obciąża nowego właściciela obowiązkami wobec dożywotnika.
- W razie konfliktów może prowadzić do problemów prawnych.
Akt darowizny
Najczęściej wybierana forma przekazania mieszkania bliskim osobom, np. dzieciom.
Charakterystyka:
- Umowa darowizny musi być sporządzona w formie aktu notarialnego.
- Przenosi własność nieruchomości na nowego właściciela bez zobowiązań w stosunku do darczyńcy.
- Można zastrzec prawo dożywotniego użytkowania mieszkania (tzw. służebność osobista).
- W niektórych przypadkach możliwe jest odwołanie darowizny, np. gdy obdarowany dopuści się rażącej niewdzięczności.
Zalety:
- Szybka i prosta procedura.
- Możliwość uniknięcia podatku od spadków i darowizn w przypadku przekazania nieruchomości najbliższej rodzinie.
Wady:
- Podlega zachowkowi – spadkobiercy pominięci mogą dochodzić swojej części majątku.
- Po przekazaniu nieruchomości darczyńca traci kontrolę nad mieszkaniem, jeśli nie zastrzeże prawa do użytkowania.
Testament
Forma rozporządzenia nieruchomością na wypadek śmierci.
Charakterystyka:
- Testament może być sporządzony samodzielnie (odręcznie i podpisany) lub u notariusza.
- Można w nim wskazać konkretną osobę jako spadkobiercę mieszkania.
- Spadkobierca stanie się właścicielem dopiero po śmierci testatora i przeprowadzeniu postępowania spadkowego.
Zalety:
- Właściciel zachowuje pełną kontrolę nad mieszkaniem do końca życia.
- Można w każdej chwili zmienić treść testamentu.
Wady:
- Spadkobiercy ustawowi mogą domagać się zachowku (jeśli nie zostali uwzględnieni).
- Wymaga przeprowadzenia postępowania spadkowego po śmierci właściciela.
Która forma jest najlepsza?
- Jeśli chcesz zapewnić sobie opiekę – umowa o dożywocie.
- Jeśli chcesz przekazać mieszkanie jeszcze za życia i uniknąć formalności spadkowych – darowizna.
- Jeśli chcesz zachować pełną kontrolę nad nieruchomością do śmierci – testament.
Przepisanie mieszkania w formie darowizny – od czego zacząć
Przepisanie mieszkania w formie darowizny wiąże się z szeregiem formalności. Warto wiedzieć, od czego zacząć, by wszystko odbyło się zgodnie z prawem. Aby sprawnie przeprowadzić darowiznę mieszkania, należy:
- oszacować wartość mieszkania – najlepiej z pomocą rzeczoznawcy,
- zgromadzić wymagane dokumenty – akt własności, księgę wieczystą, zaświadczenia,
- sprawdzić obowiązki podatkowe – zgłosić darowiznę i upewnić się, czy przysługuje zwolnienie z podatku.
Sprawdź, ile warte jest mieszkanie
Przed dokonaniem darowizny warto ustalić wartość nieruchomości, ponieważ ma ona wpływ na ewentualne koszty podatkowe.
Jak to zrobić?
- Możesz samodzielnie oszacować wartość, porównując ceny podobnych mieszkań w okolicy.
- Warto zatrudnić rzeczoznawcę majątkowego, który sporządzi oficjalną wycenę – to szczególnie przydatne, jeśli mieszkanie ma wysoką wartość lub jeśli Urząd Skarbowy zakwestionuje podaną kwotę.
Dlaczego wartość mieszkania jest ważna?
- Od niej zależy ewentualny podatek od darowizny.
- Pomaga określić wysokość opłaty notarialnej.
- Jest istotna przy podziale majątku między spadkobierców (np. w kontekście zachowku).
Zgromadź niezbędne dokumenty
Do zawarcia aktu notarialnego darowizny mieszkania wymagane są określone dokumenty. Warto przygotować je wcześniej, aby uniknąć opóźnień.
Najważniejsze dokumenty:
- akt własności mieszkania (np. akt notarialny zakupu, akt darowizny, postanowienie sądu o nabyciu spadku).
- wypis z księgi wieczystej – można go pobrać online lub w sądzie rejonowym.
- zaświadczenie o braku zaległości w opłatach – np. z administracji budynku, spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej.
- zaświadczenie o niezaleganiu z podatkiem od nieruchomości – wydaje je urząd gminy lub miasta.
- zaświadczenie o przeznaczeniu nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (opcjonalnie).
- numer PESEL darczyńcy i obdarowanego oraz dowody osobiste.
Sprawdź kwestie podatkowe
Czy po przepisaniu mieszkania trzeba płacić podatek?Podatek od darowizny zależy od stopnia pokrewieństwa między darczyńcą a obdarowanym.
Zasady opodatkowania:
- Najbliższa rodzina (grupa 0) – rodzice, dzieci, wnuki, małżonek, rodzeństwo – mogą uniknąć podatku, jeśli zgłoszą darowiznę do urzędu skarbowego w ciągu 6 miesięcy na formularzu SD–Z2.
- Dalsza rodzina (I i II grupa podatkowa) – np. teściowie, wujostwo – podlega opodatkowaniu według skali podatkowej.
- Osoby niespokrewnione (III grupa podatkowa) – podatek może wynosić nawet 20% wartości mieszkania.
Warto pamiętać:
- Darowizna musi być zgłoszona do urzędu skarbowego, aby skorzystać ze zwolnienia podatkowego.
- W niektórych przypadkach mogą pojawić się dodatkowe koszty, np. opłaty sądowe za wpis do księgi wieczystej.
Ile kosztuje przepisanie mieszkania u notariusza w 2025 roku
Ile trzeba zapłacić u notariusza za przepisanie mieszkania? Koszt przepisania mieszkania u notariusza w 2024 roku zależy od kilku czynników, takich jak wartość nieruchomości, wybrana forma przekazania (darowizna, umowa dożywocia, testament) oraz dodatkowe opłaty związane z podatkami i wpisami do księgi wieczystej.
Taksa notarialna
Notariusz pobiera wynagrodzenie zgodnie z maksymalnymi stawkami określonymi w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości. Stawki te zależą od wartości nieruchomości:
- do 3 000 zł – 100 zł
- powyżej 3 000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% nadwyżki ponad 3 000 zł
- powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% nadwyżki ponad 10 000 zł
- powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% nadwyżki ponad 30 000 zł
- powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% nadwyżki ponad 60 000 zł
- powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4 770 zł + 0,2% nadwyżki ponad 1 000 000 zł
- powyżej 2 000 000 zł – 6 770 zł + 0,25% nadwyżki ponad 2 000 000 zł (maksymalnie 10 000 zł)
Przykład: Jeśli mieszkanie jest warte 400 000 zł, maksymalna taksa notarialna wyniesie:
1 010 zł + (0,4% × 340 000 zł) = 2 370 zł
Ważne! Notariusz może obniżyć taksę, ale nie może pobrać więcej niż określony limit.
Opłaty dodatkowe
Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC)
- W przypadku umowy dożywocia wynosi 2% wartości mieszkania.
- W przypadku darowizny najbliższa rodzina (I grupa podatkowa) jest zwolniona z PCC, pod warunkiem zgłoszenia darowizny w urzędzie skarbowym (formularz SD–Z2).
Podatek od spadków i darowizn
- Jeśli obdarowany należy do I grupy podatkowej (np. dziecko, wnuk, rodzic), podatek wynosi 0 zł, pod warunkiem zgłoszenia darowizny w ciągu 6 miesięcy.
- Dla dalszej rodziny lub osób niespokrewnionych podatek może wynosić od 3% do 20% wartości mieszkania. Opłata za wpis do księgi wieczystej
- 200 zł – opłata sądowa za wpis nowego właściciela.
- 150 zł – jeśli trzeba zmienić wpis o hipotece.
Koszt odpisów notarialnych
- Każdy odpis aktu notarialnego – 6 zł za stronę + VAT.
Ile wyniesie całkowity koszt?
Przykładowa koszty dla mieszkania wartego 400 000 zł (darowizna dla dziecka):
- Taksa notarialna: 2 370 zł
- Wpis do księgi wieczystej: 200 zł
- Odpisy aktu notarialnego: ok. 100 zł
- Podatek: 0 zł (dla I grupy podatkowej, jeśli zgłoszono w terminie)
- Łącznie: ok. 2 670 zł
Koszt umowy dożywocia dla mieszkania wartego 400 000 zł:
- Taksa notarialna: 2 370 zł
- PCC (2%): 8 000 zł
- Wpis do księgi wieczystej: 200 zł
- Odpisy aktu notarialnego: ok. 100 zł
- Łącznie: ok. 10 670 zł
Podsumowując:
- Najtańszą opcją dla bliskiej rodziny jest np. darowizna, jeśli zostanie zgłoszona w urzędzie skarbowym,
- Umowa dożywocia jest droższa, ponieważ podlega PCC,
- Koszt przepisania mieszkania zależy głównie od wartości nieruchomości oraz rodzaju umowy.
Przepisanie mieszkania – analiza różnych przypadków
Przeanalizujmy różne scenariusze, sprawdźmy, czy są zgodne z prawem i jakie są możliwości.
Darowizna mieszkania bez notariusza – czy jest możliwa
Nie. Darowizna mieszkania musi zostać sporządzona w formie aktu notarialnego. Zgodnie z Kodeksem cywilnym, przeniesienie własności nieruchomości wymaga formy notarialnej.
Co się stanie, jeśli darowizna zostanie sporządzona bez notariusza?
- Umowa darowizny bez aktu notarialnego jest nieważna.
- Nie można dokonać wpisu do księgi wieczystej, co oznacza, że własność formalnie nie przechodzi na obdarowanego.
- Obdarowany nie będzie miał pełnych praw do nieruchomości.
Jedyny wyjątek to sytuacja, gdy darowizna mieszkania została już wykonana (np. darczyńca przekazał klucze, obdarowany zamieszkał w lokalu i korzysta z niego jak właściciel). Wtedy darowizna może zostać uznana za skuteczną, ale nadal wymaga wpisu do księgi wieczystej i zachowania formy notarialnej.
Przepisanie mieszkania własnościowego na jedno z dzieci – jakie są możliwości
Przepisanie mieszkania własnościowego na córkę lub syna może nastąpić na kilka sposobów:
Darowizna
Najczęściej stosowany sposób przekazania mieszkania dziecku.
Zalety:
- Możliwość zwolnienia z podatku, jeśli darowizna zostanie zgłoszona do urzędu skarbowego w ciągu 6 miesięcy (formularz SD–Z2).
- Proces jest szybki – wymaga tylko aktu notarialnego i wpisu do księgi wieczystej.
Wady:
- Może wpłynąć na zachowek dla pozostałych dzieci – darowizna jest doliczana do masy spadkowej przy obliczaniu zachowku.
Umowa dożywocia
Dziecko przejmuje mieszkanie, ale zobowiązuje się do opieki nad rodzicem do końca jego życia.
Zalety:
- Uniknięcie ewentualnych roszczeń o zachowek.
- Rodzic zachowuje prawo do mieszkania i opieki.
Wady:
- Brak zwolnienia z podatku – umowa dożywocia traktowana jest jak odpłatna transakcja, co oznacza koszty podatkowe.
- Może powodować konflikty, jeśli opieka nie jest właściwie sprawowana.
Testament
Rodzic zapisuje mieszkanie dziecku w testamencie, a własność przechodzi dopiero po jego śmierci.
Zalety:
- Daje możliwość elastycznego zarządzania majątkiem do końca życia.
- Można go w każdej chwili zmienić.
Wady:
- Pozostałe dzieci mogą dochodzić zachowku.
- Konieczność przeprowadzenia postępowania spadkowego.
Przepisanie mieszkania w testamencie
Testament jest najprostszym sposobem wskazania przyszłego właściciela mieszkania, ale nie oznacza natychmiastowego przekazania własności.
Jak sporządzić testament?
- Można go napisać własnoręcznie (odręczny testament, podpisany imieniem i nazwiskiem).
- Najlepiej sporządzić testament notarialny, który trudniej podważyć.
Czy można pominąć inne dzieci?
Tak, ale należy pamiętać, że pominięte dzieci mogą domagać się zachowku. Wynosi on połowę wartości spadku, a jeśli dziecko było niepełnosprawne lub małoletnie – 2/3 wartości.
Jak uniknąć zachowku?
- Zawarcie umowy dożywocia (nie wchodzi do masy spadkowej).
- Sporządzenie wydziedziczenia w testamencie (ale musi być uzasadnione, np. trwały konflikt rodzinny).
- Stopniowe darowanie majątku za życia – po 10 latach od darowizny nieruchomość przestaje być doliczana do masy spadkowej.
Przepisanie mieszkania na dziecko koszty – podsumowanie
Podsumujmy, ile kosztuje przepisanie mieszkania na dziecko, czyli osobę z tzw. „0” grupy podatkowej, i od czego to zależy. Jak już wspominaliśmy, podstawowym kosztem jest taksa notarialna, której wysokość zależy od wartości nieruchomości i jest określona w rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości. Maksymalna stawka wynosi od 100 zł dla nieruchomości do 3 000 zł wartości, aż do 6 770 zł plus 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, przy czym dla osób z „0” grupy podatkowej maksymalna kwota nie może przekroczyć 7 500 zł. Do tego mogą dojść dodatkowe opłaty, takie jak wpis do księgi wieczystej czy podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC), choć w przypadku darowizny na rzecz dziecka można skorzystać ze zwolnienia z podatku od spadków i darowizn, pod warunkiem zgłoszenia transakcji do urzędu skarbowego w ciągu sześciu miesięcy. Warto również pamiętać, że choć stawki maksymalne są określone ustawowo, konkretne honorarium notariusza może się różnić, dlatego przed dokonaniem darowizny warto skonsultować koszty w wybranej kancelarii.