Planujesz zakup nieruchomości pod najem? Zastanawiasz się, czy taka inwestycja Ci się opłaci? Zanim podejmiesz decyzję, oszacuj realny zwrot z inwestycji. W dzisiejszym artykule wyjaśniamy, jak go obliczyć
Czy warto inwestować w nieruchomości
Biorąc pod uwagę rosnącą inflację, inwestycja w nieruchomości wydaje się bardziej obiecująca niż np. ulokowanie oszczędności na rachunku czy lokacie w banku. Wartość domów i mieszkań w Polsce rośnie w błyskawicznym tempie i nic nie zapowiada, żeby miało się to zmienić w najbliższym czasie. Przykładowo, dom do remontu kupiony w niewielkim mieście, w 2015 roku za 250 tysięcy złotych, jest dziś wart nawet dwa razy więcej. Sprzedaż to oczywiście niejedyny sposób na satysfakcjonujący zwrot z inwestycji. Stały zysk można czerpać także z tradycyjnego najmu oraz, cieszącego się coraz większą popularnością, najmu okazjonalnego. Ten ostatni opłaca się szczególnie w dużych miastach, do których przez cały rok przybywają studenci. Także turyści korzystający z krótkoterminowego wynajmu na portalach rezerwacyjnych typu boooking.com czy Airbnb stanowią sporą grupę, z której można czerpać zyski.
Co to jest rentowność nieruchomości
W teorii najem nieruchomości się opłaca, jednak każdy przypadek jest inny. Właśnie dlatego, jeszcze przed decyzją o inwestycji, warto wykonać kilka dość prostych obliczeń. Co to jest rentowność nieruchomości i jak ją obliczyć? Obliczysz ją, dzieląc roczny dochód z nieruchomości przez jej wartość. Dzięki temu poznasz zwrot z inwestycji. Żeby jednak obliczyć dochód netto, musisz wziąć pod uwagę wszystkie koszty związane z zakupem i utrzymaniem nieruchomości takie jak:
- rachunki, m.in. za prąd, wodę, gaz,
- opłaty, np. do wspólnoty mieszkaniowej,
- koszty wyposażenia oraz remontu,
- opłata notarialna,
- prowizja pośrednika nieruchomości,
- ubezpieczenie mieszkania,
- amortyzacja nieruchomości (opcjonalnie).
Jak obliczyć rentowność nieruchomości kupionej za gotówkę
Jak obliczyć rentowność nieruchomości? Najpopularniejszym wskaźnikiem jest ROI (Return On Investment). Jest dość prosty do obliczenia i sprawdzi się doskonale, jeśli kupujesz mieszkanie pod wynajem za gotówkę. Aby go uzyskać, wystarczy podzielić zysk operacyjny + należny podatek przez koszty, a następnie otrzymany wynik pomnożyć razy 100%. Jest to wzór dość uproszczony, dlatego często stosuje się jego zmodyfikowaną wersję. Niektórzy specjaliści radzą, by obliczając ROI, podawać wartość przychodu brutto, ze względu na różne modele podatkowe. Wzór na rentowność inwestycji będzie wtedy wyglądać następująco: miesięczny przychód z wynajmu brutto razy liczba miesięcy wynajmu, podzielone przez cenę zakupu, razy 100%. Jeśli zakładasz wynajem długoterminowy, podając liczbę miesięcy, wpisz dwanaście. Warto jednak urealnić rentowność, uwzględniając również “chude” miesiące, gdy nieruchomość będzie stała pusta. Może się tak zdarzyć, szczególnie jeśli planujesz wynajmować mieszkanie studentom.
Jak obliczyć rentowność nieruchomości — przykład
Przypuśćmy, że kupiłeś mieszkanie za 300 tys. złotych, a formalności i dodatkowe koszty pochłonęły jeszcze 100 tys. złotych. Załóżmy, że wszelkie inne opłaty (rachunki) płaci najemca, a Ty za wynajem otrzymujesz 2,5 tys. złotych miesięcznie przez cały rok. Wówczas ROI będzie wyglądał następująco.:
2,5 tys.*12
——————————————— *100% = 7,5%
300 tys.+ 100 tys.
Jak wynika z powyższych obliczeń, rentowność naszej przykładowej nieruchomości w skali roku to 7,5%, czyli całkiem nieźle w porównaniu z oprocentowaniem lokat bankowych.
Jak obliczyć rentowność nieruchomości kupionej na kredyt
W przypadku nieruchomości kupionej pod hipotekę warto sugerować się innym wskaźnikiem. ROE, czyli Return On Equity, bo o nim mowa, pokazuje zwrot z inwestycji, która była finansowana wkładem własnym. Wówczas ROE obliczamy, dzieląc zysk netto przez wysokość wkładu własnego, a następnie mnożąc otrzymaną wartość razy 100%.
Rentowność nieruchomości — ile powinna wynosić
Rentowność nieruchomości pod wynajem zależy od wielu czynników, takich jak choćby lokalizacja i tego, czy lokum jest wynajmowane przez cały rok, czy musisz liczyć się z czasowym przestojem. Przyjmuje się jednak, że wskaźnik ten waha się od 2 do nawet 5% w przypadku atrakcyjnej lokalizacji i podwyższonego standardu.