Zakup mieszkania, domu lub gruntu to nie jedyna szansa na to, by zostać jego właścicielem. W kodeksie cywilnym funkcjonuje bowiem pojęcie zasiedzenia nieruchomości. Co to takiego? Jakie warunki trzeba spełnić, by nabyć lokal tą drogą? Odpowiadamy w dzisiejszym artykule.
Zasiedzenie nie tylko nieruchomości
W prawie polskim wyróżnia się trzy rodzaje nieruchomości: 1) gruntowe – części powierzchni ziemskiej będące odrębnym przedmiotem własności; 2) budynkowe – trwale związane z gruntem budynki stanowiące przedmiot odrębnej od gruntu własności; 3) lokalowe – części budynków będące odrębnym przedmiotem własności (art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego). Nieruchomość nie może nigdy stanowić rzeczy niczyjej. Przepisy Kodeksu cywilnego nie dają możliwości porzucenia nieruchomości skutkującego wyzbyciem się jej własności. Zasiedzenie jest sposobem nabycia własności związanym z upływem czasu. Jakie nieruchomości można zasiedzieć? Wbrew powszechnej opinii zasiedzenie nie dotyczy jedynie domu lub mieszkania. Przedmiotem zasiedzenia może być nieruchomość gruntowa, nieruchomość lokalowa oraz nieruchomość budynkowa. Nieruchomość gruntowa może być zabudowana lub niezabudowana. Jeżeli jest zabudowana, to co do zasady budynki stanowią części składowe nieruchomości. Jak to rozumieć? Oznacza to, że nie jest dopuszczalne zasiedzenie piętra budynku, nawet gdyby spełniało kryteria uznania go za lokal samodzielny, tym bardziej nie jest dopuszczalne zasiedzenie jednego pokoju czy pomieszczeń przynależnych. Ogólnie mówiąc możliwe jest zasiedzenie jedynie takiej nieruchomości, która już istnieje i ma założoną księgę wieczystą, aczkolwiek i w tym zakresie są wyjątki. Nie można na przykład zasiedzieć drogi publicznej.
Zasiedzenie nieruchomości — jakie warunki należy spełnić
Warunki zasiedzenia nieruchomości zostały określone w artykule 172 Kodeksu cywilnego. Z pierwszego paragrafu tego artykułu dowiadujemy się bowiem, że:
„Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od 20 lat jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze.”
Zgodnie z brzmieniem § 2:Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze”. ”.
Komentowany przepis wprowadza dwie przesłanki zasiedzenia: posiadanie samoistne nieruchomości oraz upływ czasu. Warto więc poświęcić trochę miejsca na wyjaśnienie terminów, które pojawiły się w powołanym przepisie.
Posiadacz samoistny — kto to taki
Artykuł 336 Kodeksu cywilnego stanowi, że:
„Posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny). W praktyce oznacza to, że władanie rzeczą powinno obejmować dwa elementy: fizyczny – faktyczne władanie rzeczą oraz psychiczny – wolę władania rzeczą dla siebie. Wola władania rzeczą dla siebie przejawia się w podejmowaniu wielu czynności wskazujących na to, że posiadacz traktuje rzecz jako pozostającą w jego sferze swobodnej dyspozycji. W przypadku nieruchomości mogą to być takie czynności jak: ogrodzenie nieruchomości, samodzielne podejmowanie decyzji o wykonaniu znacznych remontów i inwestycji oraz ich finansowanie (np. doprowadzenie instalacji gazowej, wodno-kanalizacyjnej, wymiana dachu, okien itp.), spłata kredytu obciążającego nieruchomość, uiszczanie podatków, uiszczanie składek ubezpieczeniowych od nieruchomości.
Zasiedzenie nieruchomości — ile lat
Nabycie własności rzeczy na podstawie zasiedzenia następuje poprzez upływ czasu. Termin zasiedzenia dla nieruchomości wynosi 20 albo 30 lat. Dobra wiara posiadacza skraca czas zasiedzenia nieruchomości do 20 lat.
Dobra lub zła wiara, a zasiedzenie nieruchomości
Kiedy możemy mówić o dobrej lub złej wierze w kontekście zasiedzenia nieruchomości?
Przesłanką, iż ktoś działała w dobrej wierze jest usprawiedliwione w danych okolicznościach przekonanie posiadacza, że przysługuje mu prawo własności. O ocenie dobrej wiary posiadacza decyduje chwila objęcia nieruchomości w posiadanie. Nie ma znaczenia późniejsza zmiana świadomości posiadacza i nie uzasadnia ona przedłużenia terminu zasiedzenia do lat 30. Dobrą wiarę wyklucza nie tylko wiedza pozytywna o braku tytułu do władania nieruchomością, ale i sytuacja, w której przy dołożeniu tej staranności posiadacz wie, że prawo własności mu nie przysługuje (na przykład zawarł umowę nabycia nieruchomości bez zachowania formy aktu notarialnego).
Z upływem ostatniego dnia określonego terminu posiadacz samoistny nabywa prawo własności nieruchomości na podstawie zasiedzenia. Prawo własności nieruchomości dotychczasowego właściciela gaśnie z tym samym dniem.
Zasiedzenie nieruchomości — kiedy do niej nie dojdzie
Jak już wspominaliśmy, żeby doszło do zasiedzenia, muszą wystąpić wszystkie przesłanki, a nie tylko jedna z nich. Jeśli więc ktoś mieszka w danym lokalu przez 20 lub 30 lat, ale właściciel nieruchomości się nią interesuje (pobiera czynsz, odprowadza wymagane podatki, wykonuje naprawy czy remontuje mieszkanie), nie ma mowy o zasiedzeniu nieruchomości.
Zasiedzenie nieruchomości — formalności
W celu potwierdzenia nabycia prawa własności nieruchomości konieczne jest złożenie do sądu wniosku o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie. Sądem właściwym w takich sprawach jest sąd rejonowy w okręgu, którego położona jest nieruchomość Opłata za taki wpis wynosi obecnie 2000 zł. Osoba, która uzyskała prawomocne postanowienie o stwierdzeniu nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie, powinna zadbać o to, aby nowy tytuł prawny do nieruchomości został niezwłocznie ujawniony w księdze wieczystej nieruchomości.
Zasiedzenie nieruchomości — podsumowanie
W przypadku zasiedzenia nieruchomości, warto załatwić wszystkie formalności. Wówczas można spać spokojnie i zająć się innymi kwestiami, takimi jak np. ubezpieczenie mieszkania lub domu. Taka polisa stanowi dodatkową ochronę przed skutkami nieprzewidzianych zdarzeń, takimi jak, np. kradzież z włamaniem, o ile nie pojawią się wyłączenia odpowiedzialności ubezpieczyciela.
„Niniejszy artykuł służy jedynie celom informacyjnym i został sporządzony na podstawie powszechnie dostępnych informacji. Powstałe pomimo tego niezgodności informacji podanych w artykule ze stanem faktycznym nie stanowią podstawy odpowiedzialności TU Europa. W szczególności TU Europa nie ponosi odpowiedzialności za szkody poniesione w wyniku decyzji podjętych na podstawie informacji zawartych w artykule.
Posługując się informacjami lub wnioskami podanymi w artykule nie należy rezygnować z przeprowadzenia niezależnej oceny podawanych informacji i uwzględnienia informacji innych niż przedstawione; weryfikacji we własnym zakresie podawanych danych oraz rozważenia skorzystania z usług osób posiadających specjalistyczną wiedzę. TU Europa nie świadczy usług doradztwa prawnego, podatkowego czy finansowego. Artykuł zawiera odnośniki do serwisów internetowych innych firm. TU Europa nie ponosi odpowiedzialności za treści, dokładność ani za opinie wyrażane w tych serwisach.”